不動産に関しては、不動産の売買、賃貸、これらの仲介を事業とされている方は勿論のこと、自ら居住する住宅の新築、購入、賃借をする場合や、所有する建物の賃貸、さらには賃借した土地に建物を所有して経済的利用を図る場合など、人生の様々な場面において関わりが生じるものです。

　一方で、不動産に関しては大小様々なトラブルが生じ得ます。そのような不動産に関するトラブルは、専門家に相談することで、事前の対策により未然に防止することが可能な場合も多くございますし、適切な対応によりトラブルを最小限にとどめることも可能です。

　当事務所では、以下のような不動産に関するトラブルに対し、専門的知見に基づく適切な対応をさせて頂きます。

　不動産賃貸借に関しては、典型的なものとして以下のトラブルがございます。

【契約解除・建物明渡し等】

〇賃貸人が賃借人に対し、賃料の滞納・不払による賃貸借契約の解除、当該物件につき建物の明渡し・土地の引渡しを求めるもの

〇建物賃貸人が建物賃借人に対し、使用目的や契約条項に違反する使用方法による賃貸借契約の解除、当該物件につき建物の明渡しを求めるもの

【賃料増額・減額請求】

〇賃貸借契約の対象物件について、賃料の増額又は減額を請求するもの

【建物退去請求】

〇建物賃貸人が建物賃借人に対し、賃貸借契約の期間満了の際、老朽化した建物からの退去を求めるもの

【建物買取請求】

〇土地賃借人が土地賃貸人に対し、土地賃貸借契約の期間満了にあたり契約期間が更新されない場合、土地上の建物の買取りを求めるもの

　建物の売買や建築に関して、引き渡された建物が、品質等について契約の内容に適合しない場合には、建物の売主又は建築を請け負った業者は、仮に過失がなかったとしても、以下の「契約不適合責任」を負うことになります。
　２０２０年４月施行の改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」として、その内容についても修正がなされました。
　特に「請負契約」では、制度自体に大きな変更がなされていますので、注意が必要です。

【建物の売買】

〇建物の修補についての請求（履行の追完請求）

〇代金の減額についての請求（催告後の追完不履行・追完不能等の場合）

〇建物の売買契約自体の解除（催告後の債務不履行・履行不能等の場合）

〇建物を修補する場合に要する費用、契約内容に適合していれば買主が得られたであろう利益の相当額についての損害賠償請求（売主に責任が帰せられるべき事由が必要）

【建物の建築】

　建物の建築においては、建物の建築を発注する注文者と建物の建築を請け負う請負人との間で「請負契約」が締結されます。

改正前の民法の「請負」に関して定められていた、仕事の目的物に瑕疵があった場合の修補請求、損害賠償請求、解除に関する規定は、２０２０年４月施行の改正民法では削除されました。

　改正民法では、前述の「売買」に関する規定が「請負」にも適用（準用）されております。

　したがって、建物の建築に関する請負契約においても、建物の売買契約における場合と同様に以下の請求が可能となります。

〇建物の修補についての請求（履行の追完請求）

〇代金の減額についての請求（催告後の追完不履行・追完不能等の場合）

〇建物の請負契約自体の解除（催告後の債務不履行・履行不能等の場合）

〇建物を修補する場合に要する費用、契約内容に適合していれば注文者が得られたであろう利益の相当額についての損害賠償請求（請負人に責任が帰せられるべき事由が必要）

　また、従来の民法では、建築物の請負における担保責任の期間について、非堅固建物は５年間、また、堅固建物は１０年間とされていました。
　しかし、改正民法では、これらの規定は削除となり、「注文者がその不適合を知った時から一年以内にその旨を請負人に通知する」ことが必要とされましたので注意が必要です。

　相続した不動産が、相続人間で共有関係とされることもよくあることかと思われます。共有する不動産（以下「共有不動産」といいます。）をどのように維持管理や処分をしていくかについて、相続人間の意見が一致する場合には特に問題は生じませんが、現実的には、相続人間における共有不動産の管理処分について常に意見が一致するというのは難しいという状況もございます。

　民法上は、共有不動産を売却したり、維持管理を超えた修繕を行ったりするためには、共有者全員の同意が必要となるため、共有者間の意見の相違から、共有不動産の処分や経済的な利用ができなくなってしまうことも想定されます。

　そのような場合、まずは第三者である専門家を交えての共有者全員による共有物分割の協議を行うことが考えられます。
　土地の場合には「現物分割」も考えられますが、建物の場合には、建物を売却し、共有者の持分に応じ、その売却代金を分割する「換価による分割」、また、共有物を共有者単独などとして、他の共有者には持分に応じた価額相当分を賠償する「価額賠償による分割」などの方法がございます。

　裁判外での協議がまとまらない場合には、共有物分割調停や共有物分割訴訟といった裁判手続を利用して解決することが考えられます。
　

　当事務所では、不動産の売買契約書、普通賃貸借契約書、定期賃貸借契約書など、ご相談者様のご事情を詳細かつ丁寧にお伺いした上で、それぞれの場面に応じた適切な契約書の作成、及びリーガルチェックを実施させて頂きます。

　当事務所では、不動産に関する訴訟を含め、不動産のトラブルに経験豊富な弁護士が、親身の対応をさせて頂きます。

　不動産に関するご相談及びトラブルについては、ぜひ当事務所にご相談を頂ければと存じます。